Zwangsversteigerungen beim Amtsgericht Ansbach: Öffentliches Interesse ist groß | FLZ.de

Zuweilen knirscht es gewaltig zwischen Eheleuten oder Erbengemeinschaften in Fragen der Teilung von Immobilien. Anders als Barvermögen lässt sich Besitz nicht einfach untereinander verteilen. Wenn sich die Parteien nicht einigen können, führt der Zoff zur juristischen Auseinandersetzung vor dem Amtsgericht Ansbach.

Zwischen 57 und 72 Zwangsversteigerungen finden jährlich am Amtsgericht Ansbach als zuständiges Vollstreckungsgericht statt. Die Zahl der Versteigerungstermine ist aufgrund der personellen Besetzung des Gerichts in den vergangenen Jahren in etwa gleich geblieben.

Verändert hat sich das Verhältnis von Vollstreckungsversteigerungen (aufgrund von Schulden) zu Teilungsversteigerungen (nach Ehescheidung oder anderen familiären Streitigkeiten beziehungsweise Aufhebung einer Erbengemeinschaft). Viele der Verfahren sind Teilungsversteigerungen eines Hauses, einer Wohnung, eines Baugrundstücks oder auch Äcker, Wiesen, Wald.

Die Vollstreckung ist nicht zuletzt eine Folge der Scheidungsrate, die im vergangenen Jahr wieder angestiegen ist. 2024 wurden durch das Amtsgericht Ansbach 400 Ehen geschieden, 2023 waren es noch 350. Der Kampf um eine Immobilie wird immer dann besonders intensiv geführt, wie die Verfahren zeigen, wenn unterschiedliche Interessen aufeinander prallen, Machtspiele ausgetragen und in der Vergangenheit erlittene emotionale Verletzungen und Niederlagen abgegolten werden.

Bei einer heillos zerstrittenen Lage bleibt für die Beteiligten zum Schluss nur der Ausweg: einer Teilungsversteigerung der Immobilie. Eine Zwangsversteigerung darf vom Gericht angeordnet werden, wenn Antragssteller und Antragsgegner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind oder wenn die Beteiligten Erben des im Grundbuch eingetragenen Objektes sind.

Bisweilen beginnen die Probleme schon beim Bau oder nach dem Kauf einer Immobilie, wenn die Eheleute ihren finanziellen Verpflichtungen in Form von Hypotheken oder Grundschulden nicht mehr erfüllen können. Ziel der Zwangsversteigerung ist es dann, durch den Verkauf des im Grundbuch vermerkten Eigentums die offene Bilanz des Gläubigers zu begleichen.

Noch komplexer sind Auseinandersetzungen in einer Erbengemeinschaft aus Geschwistern, Ehepartnern oder entfernten Verwandten, wenn es zu keiner gütlichen Einigung kommt. Ein Einzelner kann dann zum Äußersten greifen und eine Teilungsversteigerung beantragen. Allerdings muss man sich darüber im Klaren sein, dass eine Zwangsversteigerung nicht nur der letzte, sondern auch der schlechteste Weg sei im Erbstreit, und daher, wenn es nur irgend möglich ist, vermieden werden sollte, sagt die Direktorin des Amtsgerichts Ansbach, Dr. Gudrun Lehnberger gegenüber der FLZ.

Wenn Familienangehörige und weitere Verwandte eine Immobilie erben, werden sie per Gesetz automatisch zur Erbengemeinschaft. Bei unterschiedlichem emotionalem Bezug zur Immobilie ist der Streit meist vorprogrammiert. Etwa wenn der eine es als erstrebenswert ansieht, die geerbte Immobilie in der Familie zu halten. Der andere keinen Bezug dazu hat und für möglichst viel Geld loswerden möchte.

Wie kürzlich bei einem Fall: Zwei Geschwister waren sich über den Verkaufspreis des gemeinsamen Elternhauses einig. Eine entfernt lebende Enkelin als Teil der Erbengemeinschaft grätschte wegen der Konditionen dazwischen. Der Streit ums Geld endete vor dem Vollstreckungsgericht. Die Beteiligten hatten Glück. Das Objekt wurde bei der Versteigerung weit über Wert veräußert, was den Erbanteil erhöhte.

Zankapfel in Erbengemeinschaften sind häufig unterschiedliche Wertvorstellungen. Der eine möchte die Immobilie zu einem Maximalpreis am Markt veräußern. Der andere möchte sie selbst kaufen und deshalb den Preis drücken. Ein Streitherd entsteht auch dann, wenn das Objekt sanierungsbedürftig ist und die finanziellen Unterschiede in der Erbengemeinschaft zu Trage treten. Der eine hat das Geld, um zu investieren, der andere hat dies nicht.

Wird nach außen sichtbar, dass es sich um eine Immobilie mit großem Investitionsstau handelt, kann sich das negativ auf den Marktwert auswirken. Wenn dann nicht der gordische Knoten gelöst wird, verfällt die Erbimmobilie zusehends, falls nicht mit einem Versteigerungsfahren Einfluss genommen wird, um dort die eigenen Interessen zu vertreten.

In der Statistik der Immobilienvollstreckung des Amtsgerichts Ansbach spiegelt sich die unveränderte Lage am Immobilienmarkt wider, wie Lehnberger erläutert. Neben dem Anstieg der Darlehenszinsen wirken sich auch die allgemeine Konjunkturlage sowie die Verunsicherung hinsichtlich der energetischen Ertüchtigung älterer Bestandsobjekte auf den Markt aus.

Nicht mehr alle halbwegs vernünftigen Objekte finden nach ihren Angaben einen Käufer auf dem freien Markt und deshalb werde die Verwertung über die Vollstreckung gesucht.

Bei den Zwangsversteigerungen, die fast ausschließlich auf großes öffentliches Interesse stoßen, seien die Objekte nach wie vor gut nachgefragt und finden in der Regel auch Abnehmer zu guten Preisen, so Lehnberger. Die Verwertung in der Zwangsversteigerung sei dabei nicht weniger erfolgreich als über dem Markt, die erzielten Preise nicht geringer.